2023地産深度調整，利好政策發力

　　2023地産深度調整，利好政策發力【在限制性政策退出與松綁的同時，“三大工程”不斷推進，構建房地産新發展模式】

　　2023年，我國房地産市場仍是深度調整的一年。樓市在“小陽春”後走入下行趨穩行情，股價低迷、持續出險、黯然退市，房企在艱難時期尋找出路與希望。

　　令人欣喜的是，救市“大招”雖然遲來，但是政策力度與覆蓋面超出預期。據中指研究院統計數據顯示，2023年，全國已有超200省市(縣)優化調整房地産政策，出台調控政策超660次，政策環境接近2014年最寬松階段。

　　時值年底，對于剛性、改善性需求以及房企融資的支持，中央以及地方還在進行強有力的發聲并加快政策落地。

　　政策持續發力

　　對于2023年的房地産來說，可謂“政策大年”，轉折點發生在7月下旬。

　　2023年7月24日舉行的中央政治局會議提出“适應我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢”。這一重大判斷爲房地産市場定調，并爲後續的政策松綁打開空間，此後中央多個部門明确房地産政策優化方向，各地寬松政策密集出台，房地産行業迎來政策托底。

　　随着8月底“認房不認貸”政策的開閘，以限貸、限購、限售、限價爲主的“四限”政策在全國範圍上演了退出與松綁的浪潮。與此同時，新房房貸利率、存量房房貸利率下調，購房首付比例下降、住房公積金調整、發放購房補貼、降低交易稅費……一系列刺激政策出台，支持剛性和改善性購房需求。

　　這一輪政策調整的最大特色是，核心二線城市和一線城市樓市政策的轉向，武漢、廈門、沈陽、南京、鄭州、合肥等城市退出限購，廣州、杭州、蘇州、成都等大幅度優化限購政策，還有北京、上海在12月14日使出“殺手锏”：放寬普宅标準、降低首付比例、下調房貸利率。

　　一邊是限制性政策的退出與松綁，另一邊是“三大工程”的推進，構建房地産新發展模式。

　　2023年12月份，中央經濟工作會議召開，明确了“穩中求進、以進促穩、先立後破”的宏觀總基調，釋放了更加積極的信号。在房地産方面，此次會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地産新發展模式。

　　“先立後破”是2024年房地産的重點，先建立新模式，做好新舊模式之間的銜接和切換。而“三大工程”正是建立房地産新發展模式的抓手，也是穩中求進的着力點。

　　從短期來看，“三大工程”或成爲新一輪驅動需求擴張的支點。從長期來看，“三大工程”力圖解決結構性問題、供需錯配等問題，助力房地産長期健康運行與穩定增長。

　　市場仍在盤整

　　在利好政策頻出之下，市場反響如何？買賣雙方信心是否恢複？房企銷售如何？

　　從市場表現來看，根據中指研究院監測，2023年，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對規模爲2016年以來最低水平。

　　國家統計局數據顯示，2023年1-11月份，全國商品房銷售面積約10.05億平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額約10.53萬億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。

　　可以看出，全國商品房銷售額在4、5月份“小陽春”達到高峰，後續幾個月持續下行，且同比降幅不斷擴大。

　　中指研究院認爲，從2023年全年來看，受疫情後需求集中釋放的帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現回落，市場表現低迷，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄，但政策效果持續性不足，年底市場仍舊面臨下行壓力。

　　“2023年12月，北京、上海接連放松樓市政策，進一步釋放政策利好。”中指研究院市場研究總監陳文靜說。

　　此外，從房企銷售來看，據中指研究院統計，2023年，TOP100房企銷售總額爲約6.28萬億元，同比下降17.3%。

　　中指研究院預測，從短期來看，各項支持政策落地見效仍需要一定時間，新房銷售築底企穩也需要時間，房企開工、投資或難有明顯改善。2024年，随着穩投資舉措進一步發力，“三大工程”加速推進，房地産開發投資降幅有望逐漸收窄。

　　融資政策貴在落地

　　行業深度調整、市場銷售下行，購房者預期不強，政策持續發力，在這樣的背景下，房企在過去一年，于困局中不斷調整。

　　保交樓、保殼與退市、債務違約與重組、融資環境破局……成爲房企近兩年的關鍵詞。

　　2023年以來，一衆老牌房企退出資本市場，來自東方财富choice數據顯示，A股有陽光城、泰禾、藍光發展、嘉凱城等8家涉房企業退市。在港股市場，新力控股、三盛控股等3家房企退市。

　　陳文靜表示：“2023年，有10家房企發生債務違約，還有11家房企退市，要警惕房地産金融風險溢出，加大防範和化解房企風險。”

　　面對退市風險，有直接退市者，也有努力護盤者，包括榮盛發展、金科股份、世茂股份、新華聯等在内的房企都進行了不同程度的保殼計劃。

　　此外，部分房企也在積極化債。據中指研究院不完全統計，富力地産、融創中國、奧園集團等企業基本實現境内外債券重組或展期，龍光、花樣年、時代中國、碧桂園等房企基本完成境内債券展期，華夏幸福、當代置業、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。

　　值得關注的是，針對房企的融資政策，也在逐漸發力，諸如重大會議多次強調的“一視同仁”支持房企融資。

　　2023年10月30日至10月31日，中央金融工作會議明确提出，“促進金融與房地産良性循環，健全房地産企業主體監管制度和資金監管，完善房地産金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求。”

　　随後，央行、金融監管總局、證監會聯合召開金融機構座談會，落實中央金融工作會議精神和部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，對正常經營的房地産企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好“第二支箭”支持民營房地産企業發債融資。

　　2023年11月底以來，包括中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、廣發銀行等在内的多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會，支持房企合理融資需求。

　　中指研究院企業研究總監劉水認爲，“一視同仁”支持房企融資政策效果需要明确的操作細則。政策的效果關鍵在落實，隻有落實才能産生效果，有效落實需要建立長效機制和更加明确的操作細則。比如，從優化信貸措施、加快審批放款、明确盡職免責等方面入手，建立完善支持民營房企融資的長效機制。此外，對于提出的“三個不低于”，要制定明确的可操作的執行細則，有助于商業銀行加快落地落實執行。

　　660次

　　根據中指研究院統計數據顯示，2023年，全國已有超200省市(縣)優化調整房地産政策，出台調控政策超660次。

　　10.40萬億元

　　據國家統計局數據顯示，2023年1-11月份，全國房地産開發投資約10.40萬億元，同比下降9.4%。其中，住宅投資約7.89萬億元，同比下降9.0%。

　　約10.53萬億元

　　據國家統計局數據顯示，2023年1-11月份，全國商品房銷售面積約10.05億平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額約10.53萬億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。

　　6.28萬億元

　　2023年，TOP100房企銷售總額爲約6.28萬億元，同比下降17.3%。

　　新京報記者 段文平

　　(來源：新京報)

責任編輯：董勇_GD002